I punti fondamentali del contratto d'affitto sono i diritti ed i doveri che stanno in capo a locatore(proprietario) e conduttore(inquilino) ovvero gli attori principali del contratto di locazione.
Vediamo nel dettaglio quali sono i possibili rischi che la locazione comporta e come possono tutelarsi inquilino e proprietario.
DOVERI DI PROPRIETARIO ED INQUILINO:
- Il proprietario: Il locatore ha il principale obbligo di consegnare al locatore una casa abitabile ed in buono stato, provvedendo alle riparazioni e alle ristrutturazioni necessarie e alle opere di manutenzione straordinaria (per esempio, il rifacimento del tetto, la sostituzione della caldaia) se necessarie.
- L'inquilino: Il conduttore deve impegnarsi a pagare il corrispettivo pattuito secondo le modalità e i tempi citati nel contratto, facendosi, inoltre, carico della manutenzione ordinaria e restituendo, alla scadenza del contratto, l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto, salvo deperimento d’uso.
L'inquilino deve quindi gestire ed utilizzare l'immobile con la cosiddetta diligenza del buon padre di famiglia.
COME PUO' TUTELARSI IL PROPRIETARIO:
- Affidarsi ai servizi di un’agenzia immobiliare durante il processo di ricerca di un inquilino, la quale si occuperà di scremare e scegliere il giusto conduttore con tutte le verifiche del caso evitando alla proprietà qualsiasi problema nel corso della locazione;
- Conoscere l’inquilino, magari organizzando qualche incontro apposito e proponendogli con cortesia la compilazione di un breve questionario, così da avere un’idea più chiara della persona. Le domande devono riguardare la situazione familiare, la professione, gli interessi del possibile conduttore. Inoltre richiedere sempre una dichiarazione dei redditi recente, di modo da capire la possibilità di solvenza da parte del futuro inquilino. Se ti affidi ad un agente immobiliare professionale questo lavoro lo farà lui per te;
- Contattare, quando possibile, il precedente/attuale proprietario di casa del futuro inquilino per domandargli che tipo di esperienza e che rapporto hanno avuto, se si tratta di una persona puntuale nei pagamenti e in che condizioni mantiene la casa. Inutile dirvi che se il vecchio proprietario ha avuto qualsiasi tipo di problematica e non vede l'ora di mandarlo via , cercherà in tutti i modi di girare a voi l' "ospite indesiderato". Pertanto non utilizzate solo questo accorgimento senza aver prima verificato gli aspetti di cui al precedente punto;
- Richiedere tre mensilità di cauzione. Il proprietario tiene in deposito la somma di denaro con il diritto di trattenerla nel caso di mancati pagamenti e danni all’alloggio e con il dovere di restituirla quando rientra in possesso dell’immobile nello stato medesimo in cui l’ha consegnato e senza alcun danno, salvo il deperimento d’uso. In caso di danni all'immobile non causati dal deperimento d'uso la proprietà ha diritto a trattenere le somme in base al danno subito dall'immobile;
- Se l’affittuario non paga il canone nel termine concordato, il contratto può essere risolto. In questo caso, è consigliabile al proprietario che si rivolga a un avvocato concordando le modalità e le tempistiche per l’eventuale sfratto, in quanto é una procedura molto lunga e impegnativa. Evitare sempre il "fai da te".
COME PUO' TUTELARSI L'INQUILINO:
- Prima di firmare il contratto di affitto è bene conoscere con precisione tutte le caratteristiche dell’immobile ed è necessario averlo visionato con attenzione per verificare che sia in linea con le proprie esigenze. Bisogna, dunque, informarsi su riscaldamento, eventuali infiltrazioni o umidità, presenza del vicinato, spese condominiali, corretto funzionamento di arredamento, eventuali elettrodomestici ecc. Una volta firmato il contratto, vale la regola della presa visione con la relativa accettazione da parte dell’inquilino dello stato di fatto dell’immobile. Rivolgendovi ad un agente immobiliare provvederà lui stesso a mettervi a conoscenza di quanto elencato sopra;
- Fare attenzione a come viene redatto il contratto d’affitto. Clausole o patti non aventi forma scritta sono legalmente nulli. Rivolgendovi ad un agente immobiliare professionale eviterete questo rischio ed il rischio di eventuali rivalse future;
- Fare molta attenzione alla clausola relativa all'eventuale aggiornamento del canone: il contratto a canone libero prevede l’aggiornamento Istat annuale per una percentuale stabilita, mentre nel contratto con cedolare secca non è previsto alcun aggiornamento. Evitare assolutamente, a meno che non ci siano accordi espressi con la proprietà, le clausole di aggiornamenti a discrezione del proprietario;
- Nel caso in cui il proprietario voglia vendere l’immobile affittato, l’inquilino è obbligato ad accettare il cambio di proprietario, ma allo stesso tempo ha il diritto di rimanere nell’alloggio fino allo scadere del termine contrattuale. Questa è una domanda che mi fanno parecchi inquilini e qui vi do la risposta: non è legalmente possibile da parte del proprietario mandare via l'inquilino prima della scadenza del contratto in caso di vendita dell'immobile ma dovrà vendere l'immobile occupato dal conduttore ed il futuro acquirente deve sapere che comprerà un immobile occupato da un inquilino fino alla naturale scadenza del contratto. L’inquilino ha la possibilità di risoluzione anticipata, mentre il proprietario deve attendere la prima scadenza (4 anni nel classico 4+4), a patto che ovviamente si rispettino le clausole contrattuali;
In linea generale suggerisco sempre, per non incappare in spiacevoli sorprese e portare avanti la tua locazione nel migliore dei modi, di affidarti ad un agente immobiliare professionale il quale si occuperà di alleggerirti da tutte le incombenze di cui parlato sopra.
Un caro saluto
Christian Maisano agente e consulente immobiliare Uffici:Rescaldina(MI) via G. Mozzoni nr. 1 Tel. 0331.020845
articolo visto su: idealistanews
