venerdì 14 ottobre 2016

TUTELARSI IN UN CONTRATTO D'AFFITTO: GUIDA PER IL PROPRIETARIO E PER L'INQUILINO

Quali sono i rischi che la locazione comporta? Di seguito vediamo come possono tutelarsi entrambe le parti.

I punti fondamentali del contratto d'affitto sono i diritti ed i doveri che stanno in capo a locatore(proprietario) e conduttore(inquilino) ovvero gli attori principali del contratto di locazione.
Vediamo nel dettaglio quali sono i possibili rischi che la locazione comporta e come possono tutelarsi inquilino e proprietario.
DOVERI DI PROPRIETARIO ED INQUILINO:
- Il proprietario: Il locatore ha il principale obbligo di consegnare al locatore una casa abitabile ed in buono stato, provvedendo alle riparazioni e alle ristrutturazioni necessarie e alle opere di manutenzione straordinaria (per esempio, il rifacimento del tetto, la sostituzione della caldaia) se necessarie. 
- L'inquilino: Il conduttore deve impegnarsi a pagare il corrispettivo pattuito secondo le modalità e i tempi citati nel contratto, facendosi, inoltre, carico della manutenzione ordinaria e restituendo, alla scadenza del contratto, l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto, salvo deperimento d’uso.
L'inquilino deve quindi gestire ed utilizzare l'immobile con la cosiddetta diligenza del buon padre di famiglia.

COME PUO' TUTELARSI IL PROPRIETARIO:

- Affidarsi ai servizi di un’agenzia immobiliare durante il processo di ricerca di un inquilino, la quale si occuperà di scremare e scegliere il giusto conduttore con tutte le verifiche del caso evitando alla proprietà qualsiasi problema nel corso della locazione;
- Conoscere l’inquilino, magari organizzando qualche incontro apposito e proponendogli con cortesia la compilazione di un breve questionario, così da avere un’idea più chiara della persona. Le domande devono riguardare la situazione familiare, la professione, gli interessi del possibile conduttore. Inoltre richiedere sempre una dichiarazione dei redditi recente, di modo da capire la possibilità di solvenza da parte del futuro inquilino. Se ti affidi ad un agente immobiliare professionale questo lavoro lo farà lui per te;
- Contattare, quando possibile, il precedente/attuale proprietario di casa del futuro inquilino per domandargli che tipo di esperienza e che rapporto hanno avuto, se si tratta di una persona puntuale nei pagamenti e in che condizioni mantiene la casa. Inutile dirvi che se il vecchio proprietario ha avuto qualsiasi tipo di problematica e non vede l'ora di mandarlo via , cercherà in tutti i modi di girare a voi l' "ospite indesiderato". Pertanto non utilizzate solo questo accorgimento senza aver prima verificato gli aspetti di cui al precedente punto;
- Richiedere tre mensilità di cauzione. Il proprietario tiene in deposito la somma di denaro con il diritto di trattenerla nel caso di mancati pagamenti e danni all’alloggio e con il dovere di restituirla quando rientra in possesso dell’immobile nello stato medesimo in cui l’ha consegnato e senza alcun danno, salvo il deperimento d’uso. In caso di danni all'immobile non causati dal deperimento d'uso la proprietà ha diritto a trattenere le somme in base al danno subito dall'immobile;
- Se l’affittuario non paga il canone nel termine concordato, il contratto può essere risolto. In questo caso, è consigliabile al proprietario che si rivolga a un avvocato concordando le modalità e le tempistiche per l’eventuale sfratto, in quanto é una procedura molto lunga e impegnativa. Evitare sempre il "fai da te".
COME PUO' TUTELARSI L'INQUILINO:
- Prima di firmare il contratto di affitto è bene conoscere con precisione tutte le caratteristiche dell’immobile ed è necessario averlo visionato con attenzione per verificare che sia in linea con le proprie esigenze. Bisogna, dunque, informarsi su riscaldamento, eventuali infiltrazioni o umidità, presenza del vicinato, spese condominiali, corretto funzionamento di arredamento, eventuali elettrodomestici ecc. Una volta firmato il contratto, vale la regola della presa visione con la relativa accettazione da parte dell’inquilino dello stato di fatto dell’immobile. Rivolgendovi ad un agente immobiliare provvederà lui stesso a mettervi a conoscenza di quanto elencato sopra;
- Fare attenzione a come viene redatto il contratto d’affitto. Clausole o patti non aventi forma scritta sono legalmente nulli. Rivolgendovi ad un agente immobiliare professionale eviterete questo rischio ed il rischio di eventuali rivalse future;
- Fare molta attenzione alla clausola relativa all'eventuale aggiornamento del canone: il contratto a canone libero prevede l’aggiornamento Istat annuale per una percentuale stabilita, mentre nel contratto con cedolare secca non è previsto alcun aggiornamento. Evitare assolutamente, a meno che non ci siano accordi espressi con la proprietà, le clausole di aggiornamenti a discrezione del proprietario;
- Nel caso in cui il proprietario voglia vendere l’immobile affittato, l’inquilino è obbligato ad accettare il cambio di proprietario, ma allo stesso tempo ha il diritto di rimanere nell’alloggio fino allo scadere del termine contrattuale. Questa è una domanda che mi fanno parecchi inquilini e qui vi do la risposta: non è legalmente possibile da parte del proprietario mandare via l'inquilino prima della scadenza del contratto in caso di vendita dell'immobile ma dovrà vendere l'immobile occupato dal conduttore ed il futuro acquirente deve sapere che comprerà un immobile occupato da un inquilino fino alla naturale scadenza del contratto. L’inquilino ha la possibilità di risoluzione anticipata, mentre il proprietario deve attendere la prima scadenza (4 anni nel classico 4+4), a patto che ovviamente si rispettino le clausole contrattuali;
In linea generale suggerisco sempre, per non incappare in spiacevoli sorprese e portare avanti la tua locazione nel migliore dei modi, di affidarti ad un agente immobiliare professionale il quale si occuperà di alleggerirti da tutte le incombenze di cui parlato sopra.
Un caro saluto
Christian Maisano                                                                                                                            agente e consulente immobiliare                                                                                   Uffici:Rescaldina(MI) via G. Mozzoni nr. 1                                                                                      Tel. 0331.020845
articolo visto su: idealistanews











venerdì 1 luglio 2016

5 MOTIVI PER AFFIDARSI A UN AGENTE IMMOBILIARE

Perché affidarsi ad un agente immobiliare?

In questo particolare momento storico , dove la crisi economica ha portato una restrizione nelle casse di ogni famiglia, la domanda di molte persone, le quali devono vendere o comprare casa, è la seguente:

" Per quale motivo dovrei pagare un agente immobiliare quando potrei risparmiare e fare tutto in autonomia? tanto c'è Internet o al massimo chiedo al mio commercialista o Geometra o professionista di fiducia che mi darà una mano e in qualche modo la risolvo!!" 

NIENTE DI PIU' SBAGLIATO!!

La vendita o l'acquisto di una casa è una cosa molto seria e prevede nella maggiorparte dei casi l'investimento dei risparmi accumulati in una vita di sacrifici; non sono ammesse dunque le diciture "tanto c'è internet" piuttosto che "in qualche modo la risolvo" ma il tutto deve essere seguito da un professionista del settore, una persona che sia sempre aggiornata sul mercato degli immobili e sulle relative leggi e che quindi non può essere rappresentato nemmeno dal geometra, dal commercialista o dal tuttologo di turno che fanno altri mestieri. L'unica persona che veramente ti può aiutare nel compiere la scelta giusta è l' AGENTE IMMOBILIARE, ovvero l'unica figura professionale abilitata e riconosciuta dallo stato per lo svolgimento dell'intermediazione immobiliare.
Di seguito ti riporto 5 buoni motivi per affidarsi ad un agente immobiliare:


1) L'Agente immobiliare professionale ti aiuta a valutare la Tua casa e a trovare il giusto prezzo per vendere in tempi consoni al momento di mercato. Questo non significa fornire valutazioni troppo elevate per portare a casa il famoso "incarico" e nemmeno fornire valutazioni troppo basse al fine di vendere in tempi molto brevi ma bensì significa fornire al tuo immobile il più probabile valore di mercato.....sarà poi il mercato stesso a darti le risposte che cerchi!

2) L'agente immobiliare organizza per te le visite all'immobile con le persone giuste e solo se sono interessate alla tua casa. Il tempo è il bene più prezioso e quindi bisogna utilizzarlo in maniera ponderata, inutile portare una miriade di persone a visitare una casa quando ne basterebbe una realmente interessata.

3) L'agente immobiliare verifica tutta la documentazione. Siamo dei professionisti dunque il nostro lavoro non deve essere quello degli apriporte. Ci occupiamo di verificare tutta la documentazione urbanistica e catastale , ad effettuare le visure su ogni immobile e verificare quindi che tutto sia in ordine ed in linea con quanto dichiarato dalle parti e con quanto prevede la legge, evitando così brutte sorprese.

4) L' Agente immobiliare ti segue in ogni fase della compravendita. Fin dal primo incontro fino alla firma del contratto definitivo non sarai mai da solo.

5) L'agente immobiliare ti riduce lo stress!! Si occupa di tutta le gestione della pratica lasciandoti il giusto tempo da dedicare a te ed alla tua famiglia.

Dunque se non vuoi incappare in spiacevoli inconvenienti e portare avanti il tuo acquisto o la tua vendita nel migliore dei modi ed in completa serenità affidati ad un professionista del settore abilitato!
Grazie
Buona giornata!

Christian Maisano
Agente e consulente immobiliare
Uffici: Rescaldina(MI), via G. Mozzoni nr. 1
Tel.: 0331.020845







martedì 17 maggio 2016

ACQUISTO PRIMA CASA: DAL 1 GENNAIO E' PIU' FACILE CAMBIARE ABITAZIONE

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA: COSA PREVEDE LA LEGGE DI STABILITA' 2016

La legge di stabilità 2016 ha introdotto importanti novità in materia di acquisto prima casa e relative agevolazioni. Tra le novità più importanti segnalo la seguente: è possibile acquistare un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa anche se si è ancora in possesso di un'altra abitazione già acquistata con tali benefici purché quest'ultimo immobile venga venduto entro 1 anno dall'acquisto di quell'altro.



Ad introdurre questa importante novità l'articolo 1 comma 55 della legge 208/15. Infatti con la nuova legge di stabilità è più facile cambiare casa in quanto il presupposto della non titolarità contemporanea di più alloggi acquistati con le agevolazioni (uno dei presupposti per acquistare con le agevolazioni prima casa) potrà essere realizzato in un secondo momento.

REGIME FISCALE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA:
In caso di acquisto di immobile soggetto ad IVA l'agevolazione prevede il pagamento di un'aliquota ridotta  pari al 4%. Sono inoltre dovute le imposte di registro, catastale ed ipotecaria in misura fissa di Euro 200,00 ciascuna.
Nel caso invece di acquisto non soggetto ad IVA l'agevolazione consiste nell'applicazione dell'imposta di registro sul valore catastale pari al 2% con il minimo di Euro 1000,00 oltre alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di Euro 50,00 ciascuna.

REQUISITI PER OTTENERE LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA:
I requisiti per poter ottenere le agevolazioni ad acquistare come prima casa rimangono i medesimi, e sono i seguenti:
- L'acquirente deve stabilire entro 18 mesi dall'acquisto la residenza presso l'immobile acquistato con i benefici oppure nel territorio del comune ove è ubicato l'immobile. Se l'acquirente è un cittadino emigrato all'estero deve trattarsi della prima casa sul territorio italiano.
La dichiarazione di voler portare la residenza nel comune dove è ubicato l'immobile oggetto di acquisto deve essere resa già nell'atto di acquisto stesso;
- Nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un altro immobile nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
- Nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare su tutto il territorio nazionale, neppure per quote, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso , abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dal soggetto stesso o dal coniuge con le agevolazioni prima casa che si sono susseguite dal 1982 in poi.

CONCLUSIONI:
Ricapitolando, la principale novità introdotta dalla legge di stabilità 2016 riguarda il fatto di poter acquistare un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa pur non avendo ancora venduto il precedente immobile che era stato acquistato usufruendo delle suddette agevolazioni, purché quest'ultimo venga venduto entro 1 anno dall'atto di acquisto del nuovo immobile.
Nel caso in cui non si realizzi questo presupposto ovvero il "vecchio" immobile non venga rivenduto entro 1 anno dall'acquisto di quello "nuovo" verranno applicate le imposte ordinarie con relativi interessi e sanzioni pari al 30% sulla differenza d'imposta.
In linea generale ritengo che questa norma va sicuramente a facilitare il percorso di chi vuole acquistare un immobile pur dovendo vendere il proprio, avendo però a disposizione un po' di tempo in più per la vendita e senza rischiare di perdere le agevolazioni. 
Questa ulteriore agevolazione unita al fatto di poter avere dei mutui con tassi al minimo storico rende questo periodo storico ottimale per chi vuole acquistare un immobile e realizzare così il proprio progetto di vita.

Un caro saluto
CHRISTIAN MAISANO
agente immobiliare
uffici: Rescaldina, via G. Mozzoni nr. 1
Telefono: 0331.020845 // 345.4073965
e-mail: christian.maisano@gmail.com
sito: www.maisanoimmobiliare.it

Fonte: idealista news