venerdì 19 luglio 2019

CHE COS'E' LA CLAUSOLA SALVO BUON FINE MUTUO

Che cos’è la clausola salvo buon fine mutuo

Non è affatto raro che, una volta individuata la casa perfetta da acquistare, aver trovato un accordo con il proprietario o con l’agenzia immobiliare per un prezzo ritenuto conveniente, manchi il fattore più importante per farla propria definitivamente: la liquidità. 
Questo perché non è da tutti avere immediatamente ingenti somme di denaro disponibili ed è il motivo principale per cui, la maggior parte delle volte, alla compravendita immobiliare si associa l’accensione di un mutuo presso un istituto finanziario. 

Tuttavia, i tempi per ottenere una risposta da parte delle banche non sono affatto brevi (di solito circa 2 mesi) e possono anche concludersi con un diniego o in un riconoscimento solo parziale dell’importo richiesto. E ciò può mettere a rischio la conclusione dell’affare.
Clausola salvo buon fine mutuo: a cosa serve

Proprio per garantire sicurezza alla transazione, evitando i rischi legati all’insolvenza dell’acquirente, nonché la perdita delle somme versate a titolo di deposito fiduciario, nei contratti stipulati quando il mutuo non è ancora stato riconosciuto dalla banca si inserisce spesso una specifica clausola che subordina l’efficacia della vendita all’ottenimento del mutuo in futuro. 
La clausola detta in gergo “salvo buon fine mutuo” altro non è che una c.d. condizione sospensiva che è possibile e legittimo inserire nei contratti come previsto dal codice civile. L’art. 1353, infatti, consente alle parti di subordinare l’efficacia del contratto a un avvenimento futuro e incerto. 
In sostanza, l’evento futuro e incerto a cui è subordinato il perfezionamento del contratto è rappresentato dalla concessione del mutuo: in caso la banca lo conceda, l’acquisto avrà luogo e il prezzo dovrà essere corrisposto, in caso contrario potrà essere annullato. 
Tale clausola può essere utilizzata, non solo, in caso di proposta di acquisto redatta con il proprietario o presso un’agenzia immobiliare, ma anche negli eventuali preliminari di vendita, subordinando la conclusione del contratto definitivo alla condizione sospensiva della concessione di un finanziamento da parte di un terzo.

Come funziona la proposta d’acquisto immobiliare condizionata

Affinché la proposta di acquisto immobiliare subordinata (o condizionata) al mutuo, in quanto pratica lecita e consigliabile, possa funzionare in maniera efficace occorre che tutto avvenga nel modo più trasparente e corretto possibile, che la clausola contrattuale sia espressamente prevista ed accettata, nonché formulata in modo puntuale e dettagliato, senza espressioni eccessivamente generiche.
Tra gli elementi normalmente inseriti nella clausola “salvo buon fine mutuo” rientrano gli obblighi reciprocamente assunti dalle parti e correlati alla condizione sospensiva o alla mancata concessione del mutuo, l’importo del mutuo e l’istituto presso il quale è stata avanzata la richiesta, le modalità e  i termini di comunicazione, il tempo per il quale la proposta si ritiene vincolata e così via. 
In particolare, sarà necessario concordare una data entro la quale l’acquirente comunicherà se il mutuo sia stato concesso o meno, affinché si possa stabilire se il contratto abbia assunto o meno carattere definitivo. Tale termine di “scadenza” serve altresì a evitare che l’altro contraente resti in sospeso a tempo indefinito, perdendo l’occasione di concludere l’affare con altri. Per effettuare tempestivamente le necessarie comunicazioni al compratore, è buona norma assicurarsi, all’atto di richiesta del mutuo alla banca, che l’Istituto si impegni a fornire, il prima possibile, copia della delibera approvata o del diniego all’erogazione. Solo con tali documenti, infatti, si potrà perfezionare o annullare la proposta d’acquisto. 
In caso di mancata risposta o diniego dell’istituto di credito entro il termine pattuito, il compratore potrà chiedere al venditore una proroga dei termini della proposta, altrimenti il contratto verrà ritenuto privo di efficacia e le parti non avranno più obblighi reciproci.

Un caro saluto
Christian Maisano
Agente immobiliare Professionale

lunedì 8 luglio 2019

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA IMMOBILE EREDITATO, QUALI SONO LE REGOLE

Nell’ipotesi di immobile ereditato è possibile usufruire delle agevolazioni per la prima casa? Vediamo quanto previsto.

Rispondendo a un quesito di un lettore, all’interno della rubrica “La Posta” di Fisco Oggi  è stato spiegato quando è riconosciuta l’agevolazione per l’acquisto della prima casa.
All’interno della rubrica “La Posta” di Fisco Oggi è stato posto il seguente quesito:
"Ho ricevuto un immobile in successione, posso chiedere le agevolazioni “prima casa” per il pagamento delle imposte ipotecaria e catastale?"
L’Agenzia delle Entrate ha così risposto:
L’agevolazione, che consiste nel pagamento delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro per ciascuna imposta, indipendentemente dal valore dell’immobile caduto in successione), è riconosciuta quando il beneficiario (o, nel caso di immobile trasferito a più beneficiari, almeno uno di essi) ha i requisiti previsti in materia di acquisto della “prima abitazione”.
In particolare, per avere l’agevolazione è necessario che chi eredita l’immobile:
non sia titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile ereditato;
non sia titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Inoltre, l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’erede ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi e non deve rientrare in una delle categorie catastali A/1, A/8, A/9 (abitazioni di tipo signorile, ville, castelli).

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Fonte: idealista/news